劉清痕 Michelle Liu
CCIM 美國國際認證商業不動產投資師
全球不動產投資顧問
CCIM 美國國際認證商業不動產投資師
全球不動產投資顧問
CCIM 創富之路 11x2不動產達人的致勝祕密
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人生，不是坐等風雨過後，而是學習如何雨中起舞 Life is not about waiting for the storms to pass; it's about learning how to dance in the rain. - 劉清痕 Michelle Liu, CCIM - 的座右銘 受訪於 社團法人台灣不動產投資協會 2016年3月 |
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受訪前，劉清痕慎重地攤開她的黃色外套，將自己套進外套裡，再別上CCIM徽章，她慧黠地笑說：「這是我的小技巧，每次受訪時都穿同樣服裝，增加辨識度。」小地方的「用心」策略，也要突顯獨特。 劉清痕聲音爽朗，對什麼事都保有好奇心，她眼睛雪亮地說：「我喜歡創新，不怕挑戰！」所以在工作生涯中，她曾在1997年參與廣達電腦SAP建置團隊、1999年就開始經營電子商務，更在2002年到越南開發工業區和港口。現在的她，找到新舞台，也再度做出識別度。 她踏出舒適圈，前進菲律賓，這個過去被認為是落後國家的代表，劉清痕有辦法讓不瞭解菲律賓的台灣人跌破眼鏡，一團一團的客戶開心的跟她一起尋找投資新據點。帶著永遠熱情、擁抱人生的態度，劉清痕所到之處遍地開花。 |
劉清痕 Michelle Liu, CCIM
菲律賓房地產投資領航者
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VFIP - Vietnam Formosa Industrial Park
越南福爾摩莎工業園區 
VFIP - Vietnam Formosa Industrial Park
越南福爾摩莎工業園區 423公頃 
中鋼住金越南公司CSVC
2013/10/14 竣工投產典禮 |
戀曲1999 – 從電子商務到越南工業區 改變世界的網際網路，在90年代發展起飛，和所有革命性的發明一樣，在初期，是百家爭雄的亂世，充滿未知、缺乏秩序。劉清痕在1999年加入這股洪流，當時的她，以女性的柔軟姿態，在「電子商務」這個名詞才剛開世的初期，便投身這個新興時毫的產業。在許多人還搞不清楚電子商務是什麼，電子商務產業本身也還在尋找定位之際，劉清痕已在許多不確定當中，開始了首波事業。 身處創始的風潮，劉清痕必須很有創造力，並且要把這個顛覆傳統的商業模式，努力解釋給大家聽。當年，她常常接受電視台專訪，香港鳳凰衛視台還派了一組記者，把攝影機拉到她在內湖科技園區的辦公室採訪，她用最言簡意賅的方式，說明電子商務的發展趨勢。當時確時是風起雲湧，可惜那時基礎設施尚未成熟，網路還是撥接時代，為了上網，總是要等數據機「嘟…嘟…嘟…」撥個老半天，連線後以秒計費，收了mail趕快下線，沒有人會在網上閒逛；網路論壇還受限於只有文字的BBS時代，硬體機制沒辦法乘載高度需求的電子商務，這頭巨獸尚未甦醒。 於是她轉換到另一個領域，而且是個差異相當大的產業，她去越南開發工業區 了。不僅專業領域跳得遠，地理上也遠離台灣。光是名片拿出來，反差就很大，原本是時尚科技業的執行長，現在名片一遞出，寫的卻是傳統的「工業區」，還是在「越南」，讓許多人相當訝異！ 每次到越南，從商務艙下飛機開始，就有專人接送，有專人提皮包，吃飯有人盛好，連水果都有人剝好； 出去購物，司機會把車子開到商場前，買好後，司機再來接送。雖然生活優渥，但也相對無聊。她看不懂越南文，當地英文又不盛行，對越南民情水土不服的劉清痕，其實熬過相當辛苦的一段時間。 初到公司時，前兩年，一度員工薪水都發不出來，差點全軍覆沒。員工一一離職後，她甚至連辦公室的垃圾桶都要自己倒，直到一些大廠進駐，才開始穩定軍心。寶成鞋業談妥條件投資設廠後，工業區的營運開始有起色；後期加上中鋼海外最大的投資和日本住金合作設廠於工業區第二期，更奠定工業區的知名度和獲利。劉清痕憶及，寶成能夠談成，關鍵在於環保，寶成的總經理相當重視環保，評估投資設廠態度十分謹慎小心。劉清痕的工業區，從一開始就納入污水處理，讓寶成非常滿意，因為從細節處就看得出這裡規劃的用心。 這段創業維艱的歷程，讓她日後想起來，苦中帶笑。經過十四年後，她們的工業區從一片荒涼的原始林，開發成整齊劃一、綠意盎然、頗具規模的樣貎，進駐的全是股票上市大廠，甚至還有港口、住宅、商業大樓。當被問到中間是否曾想放棄？劉清痕說：「因為投入，所以堅持。」最終苦盡甘來，開發的有聲有色。 |
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新戀曲2015 – 前進菲律賓 劉清痕的下一站來到菲律賓，和菲律賓最大的房地產開發商AyalaLand合作。 「我是在2014年11月30日抵達菲律賓馬尼拉的BGC」劉清痕記得很清楚，因為BGC的全名是Bonifacio Global City，是在馬尼拉有如台北信義計劃區的全新開發區，而11月30日正是Bonifacio這位菲律賓民族英雄的生辰紀念日。 對東南亞已經十份熟悉的劉清痕，來到菲律賓簡直如魚得水，最主要的原因，是這裡英文通。對於個性活潑的劉清痕來說，過去在越南最辛苦的地方，就是語言不通，關閉許多溝通管道。到了菲律賓，就像視野突然大開，到處都說英文、寫英文，工作上自我獨立性也變高，成就感截然不同。 新的熱情在菲律賓被點燃，劉清痕眼裡的菲律賓，不同於過往台灣人認知的落後國家，馬尼拉充滿西化教育的風格，從建築到服務風氣，到處處光亮的購物中心，滿街都是年輕人，一億多的人口平均年齡卻只有23.5歲。菲律賓是亞洲第一個民主國家，跟台灣風土民情較接近； 越南是共產國家，是「有”關係”，就沒關係； 沒”關係”，就有關係」。人治國家規距不清，菲律賓則顯得較有法治。 台灣的房地產，處於長期上漲後面臨盤整期，而菲律賓的房地產有許多穩健推動上揚的因素。首先，菲律賓是天主教國家，不墮胎，一億多的年輕人口，是經濟的一大紅利，提供房地產市場足夠的內需能量，年輕中堅族群永遠占多數，為社會帶來欣欣向榮的氛圍。加上英文暢行，近十年開始推動「客服中心」和BPO業務流程外包，龐大的產業急速贏過印度，已為全球第一。 嶄新的大樓在馬尼拉各個角落崛起，新一代的白領階級凝聚，菲律賓的年輕人不再需要到海外當辛苦的外勞，在國內就可以享有外商的薪水，造就一批批新的中產階級。另外，菲律賓在全球一千多萬的海外工作者，每年匯回國內大量的外匯，讓愈來愈多人需要房子，也買得起房子。內需消費上升，加上菲律賓人樂觀、熱愛享受的個性，如此一來，商場的需求也增加。天時、地利、的條件加總起來，這裡是房地產開發商的新天地，也是新天堂。 今年(2016)新當選的杜特蒂總統Duterte，為了挽救下一代，大力掃毒；更為了爭取菲律賓全民的利益，和中國、日本、美國展開平衡外交，吸引大量的外國投資，在犯罪率大降的同時，經濟也持續穩定成長。 披上經濟發展外衣的菲律賓，非常國際化，吸引許多外商，劉清痕的舞台也跟著國際化，而在各國競爭力強勁的外商之間，讓劉清痕有自信能夠平起平坐的原因，是她有一項祕密法寶！ |
亞洲新虎 前進菲律賓
菲律賓經濟大翻身 東協投資新焦點 
劉清痕 Michelle Liu 安排
中華民國不動產仲介全國聯合會理事長林正雄 中華民國不動產仲介全國聯合會榮譽理事長李同榮 台灣不動產投資協會創會理事長曾東茂 訪問Alveo, an Ayala company總經理 Robert Lau 
劉清痕 Michelle Liu
菲律賓第一大開發商AyalaLand 2014年台灣第一位簽約專業銷售代理 |
2015年台灣CCIM不動產論壇
劉清痕 Michelle Liu 獲邀擔任"海外不動產投資策略"論壇與談人
劉清痕 Michelle Liu 獲邀擔任"海外不動產投資策略"論壇與談人
CCIM 是 全球商業不動產領域 最高等級的專業認證
台灣CCIM不動產投資協會創會會長曾東茂Michael Tseng
祕書長劉清痕 Michelle Liu 接待 CCIM總會會長Steve Moreira 國際事務部主委James Robertson |
終能和麥肯錫平起平坐 – CCIM的專業地位 多年前，劉清痕在雜誌上看到一個國際證照的介紹，報導上寫著「一張連連勝武都要爭取的國際證照！」，這一頁在商業周刊的封面格外吸引劉清痕，她花時間研究證照內容，當下就對自己說：「我太需要了！」，這張證照就是CCIM美國國際認證商業不動產投資師。 對於熱愛學習的她，CCIM的課程讓她學起來相當快樂。原本只是享受學習，後來才發現，這張證照在內行人當中是多麼有用。透過客觀的評估技巧和專業的投資分析，這張證照代表和外商在同一個水平出發，專業形象大大提升！ 她回想在越南的經歷，在與外商洽談合作開發投資案時，把做好的評估報告提供給國際投資公司後，這些外商又會再把專案重新分析一次。取得CCIM認證後，國際知名公司例如麥肯錫，就可以根據她的報告直接討論、評估，對和國際接軌非常有用，來到談判桌上，她也自信滿滿，這是一項很有份量的國際證照。直到現在，包含Goldman Sachs都曾向劉清痕作過專業諮詢。 她指出，CCIM不只學到如何做投資分析，還有市場分析。她在東南亞這麼多年，在邁向全球矚目的東協市場時，透過CCIM專業的市場分析和相關的經濟數據，發現了菲律賓這顆東協的金鋼鑽！她從中瞭解到，菲律的發展早已非台灣新聞報導的中所認知的貧窮落後，而是日本、韓國、新加坡甚至歐美大力投資的國家。經過CCIM的評估，確定菲律賓房地產的初升段已建立，正邁向「主升段」的發展趨勢，讓她的每一步走得更加心安、踏實。 經歷CCIM這一段紮實的學習經歷和實務應用，劉清痕瞭解到走出台灣、走向全球的重要。看到現在的年輕人碰到世代轉換，對於職涯諸多迷惘，工作一個跳過一個，她覺得與其工作東換西換，不如走向國外發展，把全世界當作自己的就業市場。站在國際的規格，人生的起跑點也會大幅提升，不要侷限在台灣的小確幸。 |
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工作就是享受，勇往直前的人生觀 劉清痕的幾個事業階段，都是走在別人前面，而當個創始著需要冒的風險，就是「長江後浪推前浪，前浪死在沙灘上」。但她覺得，做任何好的事情一定都會比別人辛苦，成功也許來得不是那麼快，走正路比抄捷徑感覺有些不智，但她深信，一旦認定方向，照規距走直路還是比較正確的。很多朋友和客戶都很佩服劉清痕的精神，每天從早忙到晚，卻都神采奕奕。問她為何能夠一直如此的精神抖擻？她說，因為她熱愛她的工作，周邊的人感受到她的熱情，很多客戶也跟著變成好朋友。 她不怕換工作，也不怕跨產業，獅子座B型的她，有好強、好學的心，但一個工作要能讓她持久的原因，必須多元化。不怕面對挑戰，像是工業區、碼頭、海邊度假村，她一開始不懂，污水處理標準是多少BOD、COD?貨輪進港每部卡車能吊幾個鋼卷？這些必須面對的問題，不會讓她怯步；學習，讓她臉上總是發著光，她希望這樣揚帆般的人生節奏，能傳遞給年輕人。 劉清痕生活的另一個重心，比鉅額進出的房地產更令她著迷，就是和年輕人相處的「Toastmasters Inernational 國際英文演講協會」。十多年前，她因緣際會參與了這個國際性的組織，接觸一群年輕人，每個月兩次的聚會，練習上台用英文演講，彼此評分、鼓勵、相互精進。這是劉清痕主動又熱心推廣的社團，因為她看到很多台灣年輕人因為缺乏 「說出口」和「脫離舒適圈」的勇氣而畫地自限，在參加了Toastmasters International後，這些年輕人在一次又一次的上台英文演說練習當中，找到自我，也更懂得闡述觀點而增加了自信心、競爭力。 工作就是享受，享受你的工作，是劉清痕希望傳達給年輕人的概念；勇往直前並且擁抱學習，讓工作變成人生的遊樂場。 |
Toastmasters International
國際演講協會
2016年Toastmasters International District 67 春際大會
在圓山飯店舉行 劉清痕 Michelle Liu 當時擔任 TI District 67 公關長 為全國會員服務 |
台商赴越開發工業區掀熱潮
VFIP
Vietnam Formosa Industrial Park 越南福爾摩莎工業園區 
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Vietnam Formosa Industrial Park 越南福爾摩莎工業園區 
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Vietnam Formosa Industrial Park 越南福爾摩莎工業園區 
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Vietnam Formosa Industrial Park 越南福爾摩莎工業園區 |
劉朱松/台中報導 2005年07月11日 08:00
越南經濟成長漸趨穩定，台商在越南開發工業區也逐步增溫。其中珠鳳客／和誼聯營公司，將再投資一千五百萬美元，啟動第二期計畫，並預定九月底赴日本招商。同樣地，已投資新台幣一億五千萬元在越南開發福慶工業區的台信，最近也計劃再投資新台幣約八千萬元，興建二期計畫，一場搶食企業購地商機大戰正式開打。 包括台灣、新加坡、日本、韓國等傳統產業，近來一窩蜂遠赴越南投資，進而帶動越南開發工業區的熱潮。台灣貿易中心駐胡志明辦事處官員表示，目前新開發工業區，包括新加坡與越南政府合作開發的越南新加坡工業區、外商AMATA 工業園區、台商的和誼實業主導開發的福爾摩莎工業園區、台信的福慶工業區、台塑旗下台灣興業的仁澤工業區，以及幸福水泥集團參與開發的幸福工業區等，在各地工業用地一地難求之下，各工業區每平方公尺的牌價，均比去年調漲二至十一美元不等。 和誼實業營運長劉清痕表示，該公司與越南珠鳳客公司，合資成立珠鳳客／和誼聯營公司，在越南巴地頭頓省新城縣，開發福爾摩莎工業區，第一期占地面積約三百一十二公頃，預定明年底可開發完成，包括寶成國際集團旗下的泰成鞋業、三芳化工、台商的泰國上市鋼鐵廠巨亨企業、東紅皮革等八家公司已購地進駐。 由於台商用地需求殷切，劉清痕說，明年初將再開發第二期，占地面積一百一十七公頃，藉以擴大廠商進駐規模，甚至該公司又在越南廣義省榮國經濟特區內，上月再批下占地面積二百公頃的保稅區。 無獨有偶，由經濟部加工出口區管理處所輔導成立的台信，也擴大越南工業區開發投資案。台信總經理李嘉榮說，該公司在越南太平省開發一百二十公頃的福慶工業區。其中，第一期占地面積五十公頃，目前已有六家企業購地。另占地面積七十公頃的二期土地，最快於八月底可開始整地施工，以擴大廠商進駐的規模。 資料來源：中時電子報 https://www.tcoc.org.tw/articles/20050711-8b191880 #劉清痕 #越南工業區 #VFIP #越南福爾摩莎工業園區 赴越複製台灣工業區經驗 青出於藍（2005/7/11)
台商赴越南開發工業區，不僅緊緊抓住台商在當地設廠的契機，並複製台灣工業區管理體制與經驗，包括實施單一窗口服務、職業訓練，以及銀行貸款等配套措施。甚至台商在越南還會運用越南政府鼓勵聘用一成越南少數民族，可獲得員工訓練費二成的補助，或是多出一年的租稅減半的優惠。其運作手法，已超出「台灣經驗」的範疇。 我國科學園區及工業區，都已全面實施單一窗口服務，而赴越南開發工業區的台商，則提供更貼心的服務，不但標榜採取單一窗口服務，包括報關、投資申請等各項代辦業務，均可委由該服務中心負責辦理。部份業者，為爭取業者進駐，還喊出僅收取代辦業務的規費，不再額外收取手續費，節省廠商為辦理各項申請作業，還要撥空與越南官員打交道的麻煩。 尤其，為了爭取廠商進駐，各家工業區均推出土地貸款額度約在六至七成不等，以減少台商赴當地設廠的籌資壓力。 台商在越南開發工業區，還祭出協助廠商招募員工與職業訓練等配套措施，和誼不僅將聘請我國職訓局已退休的幹部，赴越南教授職訓課程，還計畫與高雄應用大學洽商職訓師資的建教合作培訓，可略窺台商在海外拚事業的用心。 資料來源：中時電子報 |
