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劉清痕  Michelle Liu
A CCIM in the Philippines & Taiwan
​CCIM 美國國際認證商業不動產投資師
全球不動產投資顧問

​姊賣的不是房子
​姊是CCIM賣的是專業和服務

現任:
🇵🇭 LA PHIL CONSULTING FIRM CORP. - Managing Partner 執行合夥人
🇹🇼 台灣不動產投資協會 - 理事
🇺🇸 CCIM Taiwan Chapter - Board Director
​🇹🇼 吉家網不動產股份有限公司 - 國際事業部執行長
曾任:
🇹🇼 台灣不動產投資協會 - 祕書長
🇻🇳 Formosa International Development Corp. - COO 營運長
🇹🇼 eTime Network Corp. - CEO 執行長
​🇹🇼
廣達電腦擔任 SAP FI/CO Model Leader
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CCIM 創富之路 11x2不動產達人的致勝祕密



人生,不是坐等風雨過後,而是學習如何雨中起舞

Life is not about waiting for the storms to pass; it's about learning how to dance in the rain.

- 劉清痕 Michelle Liu, CCIM - 的座右銘
 



​受訪於
社團法人台灣不動產投資協會
2016年3月

   
​    受訪前,劉清痕慎重地攤開她的黃色外套,將自己套進外套裡,再別上
CCIM徽章,她慧黠地笑說:「這是我的小技巧,每次受訪時都穿同樣服裝,增加辨識度。」小地方的「用心」策略,也要突顯獨特。

劉清痕聲音爽朗,對什麼事都保有好奇心,她眼睛雪亮地說:「我喜歡創新,不怕挑戰!」所以在工作生涯中,她曾在1997年參與廣達電腦SAP建置團隊、1999年就開始經營電子商務,更在2002年到越南開發工業區和港口。現在的她,找到新舞台,也再度做出識別度。
​

她踏出舒適圈,前進菲律賓,這個過去被認為是落後國家的代表,劉清痕有辦法讓不瞭解菲律賓的台灣人跌破眼鏡,一團一團的客戶開心的跟她一起尋找投資新據點。帶著永遠熱情、擁抱人生的態度,劉清痕所到之處遍地開花。
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劉清痕 Michelle Liu, CCIM
菲律賓房地產投資領航者
LA PHIL CONSULTING FIRM CORP.
執行合夥人

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VFIP - Vietnam Formosa Industrial Park
越南福爾摩莎工業園區
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VFIP - Vietnam Formosa Industrial Park
越南福爾摩莎工業園區
423公頃
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中鋼住金越南公司CSVC
2013/10/14 竣工投產典禮


​戀曲1999 – 從電子商務到越南工業區
 
    改變世界的網際網路,在90年代發展起飛,和所有革命性的發明一樣,在初期,是百家爭雄的亂世,充滿未知、缺乏秩序。劉清痕在1999年加入這股洪流,當時的她,以女性的柔軟姿態,在「電子商務」這個名詞才剛開世的初期,便投身這個新興時毫的產業。在許多人還搞不清楚電子商務是什麼,電子商務產業本身也還在尋找定位之際,劉清痕已在許多不確定當中,開始了首波事業。
 
    身處創始的風潮,劉清痕必須很有創造力,並且要把這個顛覆傳統的商業模式,努力解釋給大家聽。當年,她常常接受電視台專訪,香港鳳凰衛視台還派了一組記者,把攝影機拉到她在內湖科技園區的辦公室採訪,她用最言簡意賅的方式,說明電子商務的發展趨勢。當時確時是風起雲湧,可惜那時基礎設施尚未成熟,網路還是撥接時代,為了上網,總是要等數據機「嘟…嘟…嘟…」撥個老半天,連線後以秒計費,收了mail趕快下線,沒有人會在網上閒逛;網路論壇還受限於只有文字的BBS時代,硬體機制沒辦法乘載高度需求的電子商務,這頭巨獸尚未甦醒。
 
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    於是她轉換到另一個領域,而且是個差異相當大的產業,她去越南開發工業區 了。不僅專業領域跳得遠,地理上也遠離台灣。光是名片拿出來,反差就很大,原本是時尚科技業的執行長,現在名片一遞出,寫的卻是傳統的「工業區」,還是在「越南」,讓許多人相當訝異!
 
    每次到越南,從商務艙下飛機開始,就有專人接送,有專人提皮包,吃飯有人盛好,連水果都有人剝好; 出去購物,司機會把車子開到商場前,買好後,司機再來接送。雖然生活優渥,但也相對無聊。她看不懂越南文,當地英文又不盛行,對越南民情水土不服的劉清痕,其實熬過相當辛苦的一段時間。
 
    初到公司時,前兩年,一度員工薪水都發不出來,差點全軍覆沒。員工一一離職後,她甚至連辦公室的垃圾桶都要自己倒,直到一些大廠進駐,才開始穩定軍心。寶成鞋業談妥條件投資設廠後,工業區的營運開始有起色;後期加上中鋼海外最大的投資和日本住金合作設廠於工業區第二期,更奠定工業區的知名度和獲利。劉清痕憶及,寶成能夠談成,關鍵在於環保,寶成的總經理相當重視環保,評估投資設廠態度十分謹慎小心。劉清痕的工業區,從一開始就納入污水處理,讓寶成非常滿意,因為從細節處就看得出這裡規劃的用心。
 
    這段創業維艱的歷程,讓她日後想起來,苦中帶笑。經過十四年後,她們的工業區從一片荒涼的原始林,開發成整齊劃一、綠意盎然、頗具規模的樣貎,進駐的全是股票上市大廠,甚至還有港口、住宅、商業大樓。當被問到中間是否曾想放棄?劉清痕說:「因為投入,所以堅持。」最終苦盡甘來,開發的有聲有色。
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​新戀曲2015 – 前進菲律賓
 
    劉清痕的下一站來到菲律賓,和菲律賓最大的房地產開發商AyalaLand合作。
    「我是在2014年11月30日抵達菲律賓馬尼拉的BGC」劉清痕記得很清楚,因為BGC的全名是Bonifacio Global City,是在馬尼拉有如台北信義計劃區的全新開發區,而11月30日正是Bonifacio這位菲律賓民族英雄的生辰紀念日。
 
    對東南亞已經十份熟悉的劉清痕,來到菲律賓簡直如魚得水,最主要的原因,是這裡英文通。對於個性活潑的劉清痕來說,過去在越南最辛苦的地方,就是語言不通,關閉許多溝通管道。到了菲律賓,就像視野突然大開,到處都說英文、寫英文,工作上自我獨立性也變高,成就感截然不同。
 
    新的熱情在菲律賓被點燃,劉清痕眼裡的菲律賓,不同於過往台灣人認知的落後國家,馬尼拉充滿西化教育的風格,從建築到服務風氣,到處處光亮的購物中心,滿街都是年輕人,一億多的人口平均年齡卻只有23.5歲。菲律賓是亞洲第一個民主國家,跟台灣風土民情較接近; 越南是共產國家,是「有”關係”,就沒關係; 沒”關係”,就有關係」。人治國家規距不清,菲律賓則顯得較有法治。
 
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    台灣的房地產,處於長期上漲後面臨盤整期,而菲律賓的房地產有許多穩健推動上揚的因素。首先,菲律賓是天主教國家,不墮胎,一億多的年輕人口,是經濟的一大紅利,提供房地產市場足夠的內需能量,年輕中堅族群永遠占多數,為社會帶來欣欣向榮的氛圍。加上英文暢行,近十年開始推動「客服中心」和BPO業務流程外包,龐大的產業急速贏過印度,已為全球第一。

    嶄新的大樓在馬尼拉各個角落崛起,新一代的白領階級凝聚,菲律賓的年輕人不再需要到海外當辛苦的外勞,在國內就可以享有外商的薪水,造就一批批新的中產階級。另外,菲律賓在全球一千多萬的海外工作者,每年匯回國內大量的外匯,讓愈來愈多人需要房子,也買得起房子。內需消費上升,加上菲律賓人樂觀、熱愛享受的個性,如此一來,商場的需求也增加。天時、地利、的條件加總起來,這裡是房地產開發商的新天地,也是新天堂。

 

    今年(2016)新當選的杜特蒂總統Duterte,為了挽救下一代,大力掃毒;更為了爭取菲律賓全民的利益,和中國、日本、美國展開平衡外交,吸引大量的外國投資,在犯罪率大降的同時,經濟也持續穩定成長。
 
    披上經濟發展外衣的菲律賓,非常國際化,吸引許多外商,劉清痕的舞台也跟著國際化,而在各國競爭力強勁的外商之間,讓劉清痕有自信能夠平起平坐的原因,是她有一項祕密法寶!
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亞洲新虎 前進菲律賓
菲律賓經濟大翻身 東協投資新焦點
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劉清痕 Michelle Liu 安排
中華民國不動產仲介全國聯合會理事長林正雄
中華民國不動產仲介全國聯合會榮譽理事長李同榮
台灣不動產投資協會創會理事長曾東茂
訪問Alveo, an Ayala company總經理 Robert Lau
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劉清痕 Michelle Liu
菲律賓第一大開發商AyalaLand
2014年台灣第一位簽約專業銷售代理

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2015年台灣CCIM不動產論壇
劉清痕 Michelle Liu 獲邀擔任"海外不動產投資策略"論壇與談人
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CCIM 是 全球商業不動產領域 最高等級的專業認證
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台灣CCIM不動產投資協會創會會長曾東茂Michael Tseng
祕書長劉清痕 Michelle Liu
接待 CCIM總會會長Steve Moreira
國際事務部主委James Robertson


​終能和麥肯錫平起平坐 – CCIM的專業地位
 
    多年前,劉清痕在雜誌上看到一個國際證照的介紹,報導上寫著「一張連連勝武都要爭取的國際證照!」,這一頁在商業周刊的封面格外吸引劉清痕,她花時間研究證照內容,當下就對自己說:「我太需要了!」,這張證照就是CCIM美國國際認證商業不動產投資師。
 
對於熱愛學習的她,CCIM的課程讓她學起來相當快樂。原本只是享受學習,後來才發現,這張證照在內行人當中是多麼有用。透過客觀的評估技巧和專業的投資分析,這張證照代表和外商在同一個水平出發,專業形象大大提升!
 
    她回想在越南的經歷,在與外商洽談合作開發投資案時,把做好的評估報告提供給國際投資公司後,這些外商又會再把專案重新分析一次。取得CCIM認證後,國際知名公司例如麥肯錫,就可以根據她的報告直接討論、評估,對和國際接軌非常有用,來到談判桌上,她也自信滿滿,這是一項很有份量的國際證照。直到現在,包含Goldman Sachs都曾向劉清痕作過專業諮詢。
 
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    她指出,CCIM不只學到如何做投資分析,還有市場分析。她在東南亞這麼多年,在邁向全球矚目的東協市場時,透過CCIM專業的市場分析和相關的經濟數據,發現了菲律賓這顆東協的金鋼鑽!她從中瞭解到,菲律的發展早已非台灣新聞報導的中所認知的貧窮落後,而是日本、韓國、新加坡甚至歐美大力投資的國家。經過CCIM的評估,確定菲律賓房地產的初升段已建立,正邁向「主升段」的發展趨勢,讓她的每一步走得更加心安、踏實。
 
    經歷CCIM這一段紮實的學習經歷和實務應用,劉清痕瞭解到走出台灣、走向全球的重要。看到現在的年輕人碰到世代轉換,對於職涯諸多迷惘,工作一個跳過一個,她覺得與其工作東換西換,不如走向國外發展,把全世界當作自己的就業市場。站在國際的規格,人生的起跑點也會大幅提升,不要侷限在台灣的小確幸。


工作就是享受,勇往直前的人生觀
 
    劉清痕的幾個事業階段,都是走在別人前面,而當個創始著需要冒的風險,就是「長江後浪推前浪,前浪死在沙灘上」。但她覺得,做任何好的事情一定都會比別人辛苦,成功也許來得不是那麼快,走正路比抄捷徑感覺有些不智,但她深信,一旦認定方向,照規距走直路還是比較正確的。很多朋友和客戶都很佩服劉清痕的精神,每天從早忙到晚,卻都神采奕奕。問她為何能夠一直如此的精神抖擻?她說,因為她熱愛她的工作,周邊的人感受到她的熱情,很多客戶也跟著變成好朋友。
 
    她不怕換工作,也不怕跨產業,獅子座B型的她,有好強、好學的心,但一個工作要能讓她持久的原因,必須多元化。不怕面對挑戰,像是工業區、碼頭、海邊度假村,她一開始不懂,污水處理標準是多少BOD、COD?貨輪進港每部卡車能吊幾個鋼卷?這些必須面對的問題,不會讓她怯步;學習,讓她臉上總是發著光,她希望這樣揚帆般的人生節奏,能傳遞給年輕人。
 
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    劉清痕生活的另一個重心,比鉅額進出的房地產更令她著迷,就是和年輕人相處的「Toastmasters Inernational 國際英文演講協會」。十多年前,她因緣際會參與了這個國際性的組織,接觸一群年輕人,每個月兩次的聚會,練習上台用英文演講,彼此評分、鼓勵、相互精進。這是劉清痕主動又熱心推廣的社團,因為她看到很多台灣年輕人因為缺乏 「說出口」和「脫離舒適圈」的勇氣而畫地自限,在參加了Toastmasters International後,這些年輕人在一次又一次的上台英文演說練習當中,找到自我,也更懂得闡述觀點而增加了自信心、競爭力。
 
    工作就是享受,享受你的工作,是劉清痕希望傳達給年輕人的概念;勇往直前並且擁抱學習,讓工作變成人生的遊樂場。
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Toastmasters International 國際演講協會
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2016年Toastmasters International District 67 春際大會
在圓山飯店舉行
劉清痕 Michelle Liu 當時擔任 TI District 67 公關長 為全國會員服務

台商赴越開發工業區掀熱潮 ​

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VFIP
Vietnam Formosa Industrial Park
越南福爾摩莎工業園區
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VFIP
Vietnam Formosa Industrial Park
越南福爾摩莎工業園區
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Vietnam Formosa Industrial Park
越南福爾摩莎工業園區
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VFIP
Vietnam Formosa Industrial Park
越南福爾摩莎工業園區
中時電子報/劉朱松/台中報導 2005年07月11日 08:00

越南經濟成長漸趨穩定,台商在越南開發工業區也逐步增溫。其中越南珠鳳客公司和台灣和誼公司成立越南福爾摩莎開發公司FORMOSA INTERNATIONAL DEVELOPMENT CORP. 將再投資一千五百萬美元,啟動第二期計畫,並預定九月底赴日本招商。同樣地,已投資新台幣一億五千萬元在越南開發福慶工業區的台信,最近也計劃再投資新台幣約八千萬元,興建二期計畫,一場搶食企業購地商機大戰正式開打。 

包括台灣、新加坡、日本、韓國等傳統產業,近來一窩蜂遠赴越南投資,進而帶動越南開發工業區的熱潮。台灣貿易中心駐胡志明辦事處官員表示,目前新開發工業區,包括新加坡與越南政府合作開發的越南新加坡工業區、外商AMATA 工業園區、台商的和誼實業主導開發的福爾摩莎工業園區Vietnam Formosa Industrial Park (VFIP)、台信的福慶工業區、台塑旗下台灣興業的仁澤工業區,以及幸福水泥集團參與開發的幸福工業區等,在各地工業用地一地難求之下,各工業區每平方公尺的牌價,均比去年調漲二至十一美元不等。 

和誼實業營運長劉清痕表示,該公司與越南珠鳳客公司,合資成立越南福爾摩莎開發公司FORMOSA INTERNATIONAL DEVELOPMENT CORP. ,在越南巴地頭頓省新城縣,開發福爾摩莎工業區VFIP,第一期占地面積約三百一十二公頃,預定明年底可開發完成,包括寶成國際集團旗下的泰成鞋業、三芳化工、台商的泰國上市鋼鐵廠巨亨企業、東紅皮革等八家公司已購地進駐。 
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由於台商用地需求殷切,劉清痕說,明年初將再開發第二期,占地面積一百一十七公頃,藉以擴大廠商進駐規模,甚至該公司又在越南廣義省榮國經濟特區內,上月再批下占地面積二百公頃的保稅區。 
無獨有偶,由經濟部加工出口區管理處所輔導成立的台信,也擴大越南工業區開發投資案。台信總經理李嘉榮說,該公司在越南太平省開發一百二十公頃的福慶工業區。其中,第一期占地面積五十公頃,目前已有六家企業購地。另占地面積七十公頃的二期土地,最快於八月底可開始整地施工,以擴大廠商進駐的規模。

資料來源:中時電子報 https://www.tcoc.org.tw/articles/20050711-8b191880
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#劉清痕MichelleLiu
#越南工業區
#越南福爾摩莎工業園區
#Vietnam Formosa Industrial Park (VFIP)
#VFIP
赴越複製台灣工業區經驗 青出於藍(2005/7/11)

台商赴越南開發工業區,不僅緊緊抓住台商在當地設廠的契機,並複製台灣工業區管理體制與經驗,包括實施單一窗口服務、職業訓練,以及銀行貸款等配套措施。甚至台商在越南還會運用越南政府鼓勵聘用一成越南少數民族,可獲得員工訓練費二成的補助,或是多出一年的租稅減半的優惠。其運作手法,已超出「台灣經驗」的範疇。 

我國科學園區及工業區,都已全面實施單一窗口服務,而赴越南開發工業區的台商,則提供更貼心的服務,不但標榜採取單一窗口服務,包括報關、投資申請等各項代辦業務,均可委由該服務中心負責辦理。部份業者,為爭取業者進駐,還喊出僅收取代辦業務的規費,不再額外收取手續費,節省廠商為辦理各項申請作業,還要撥空與越南官員打交道的麻煩。 

尤其,為了爭取廠商進駐,各家工業區均推出土地貸款額度約在六至七成不等,以減少台商赴當地設廠的籌資壓力。 
台商在越南開發工業區,還祭出協助廠商招募員工與職業訓練等配套措施,越南福爾摩莎開發公司FORMOSA INTERNATIONAL DEVELOPMENT CORP. 不僅將聘請我國職訓局已退休的幹部,赴越南教授職訓課程,還計畫與高雄應用大學洽商職訓師資的建教合作培訓,可略窺台商在海外拚事業的用心。 
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資料來源:中時電子報 
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Phone: +63 995 913 9455
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