理事長: 黃鵬䛥, CCIM
祕書長: 劉清痕, CCIM
聯絡電話: 0932-200-355
 
新冠肺炎疫情雖下挫商業不動產投資信心 土地開發與辦公產品仍顯樂觀
 
2020年第一季台灣CCIM商業不動產投資信心指數（ICI）調查出爐了！總平均指數為90.23點。與前一季相較下降26.75點(2019Q4：116.98)。在本次調查中，五項指標 (辦公室、旅館、店面、土地開發、總體經濟環境) 均下降，指數皆傾向保守。信心最高的指標為「土地開發」，在本次調查中為118.65點，相較前一季下降16.81點(2019Q4：135.46)，為五項指標中下降幅度最小，指數值仍在持平(100)之上，尚偏樂觀；信心居次的指標為「辦公室」，在本次調查中為107.74點，相較前一季下降32.42點(2019Q4：140.16) ，亦仍偏樂觀；信心居第三的指標為「經濟環境」，在本次調查為81.25，相較前一季調查結果下降37.37點(2019Q4：118.62)，為五項指標中下降幅度最大之指標；信心居第四的指標為「店面」，在本次調查中為53.27點，相較上一季下降20.40點(2019Q4：73.6)，仍偏保守。另外因旅館較不屬於典型商業不動產，於本指數計算中並未將其列入總指數之計算，但仍對其進行調查及個別發布。「旅館」之投資信心在本次調查中為50.00點，相較前一季下降31.38點(2019Q4：81.38)，亦仍傾向保守。
 
儘管｢土地開發」之信心指數呈現下降的趨勢，全台三大都會對土地開發之信心均仍呈樂觀，其中北部地區與南部地區並列第一，信心指數皆為119.05點，北部地區相對前一季調查結果下降20.31點(2019Q4：139.36)，南部地區較前一季調查結果下降15.00點(2019Q4：134.04)；中部地區信心指數稍低，為117.86點，較前一季調查結果下降15.12點(2019Q4：132.98)。
 
主持此項調查的政治大學地政系林左裕教授表示，受到新冠肺炎疫情突如其來對全球的衝擊，商用不動產的需求及總體經濟也因此受影響，其中總體經濟的指數值跌幅最多, 由原本之樂觀(118.62)逆轉為保守(81.25)，也呈現出各產業受疫情衝擊的嚴重程度。然「土地開發」與｢辦公室｣之指標雖下降，但仍雙雙呈現樂觀，顯示在美中貿易戰下及未來疫情結束後，返台的台資及國際資金對台灣產業用地與辦公室的需求仍相當強勁。而店面的信心指數則降至兩年半以來的新低，原因除了原來的租金相對於2009年量化寬鬆(QE)政策高漲後價格的投報率偏低外，更受到疫情下民眾減少外出活動或購物的影響。而｢旅館」之投資信心指數則係在疫情下，受到多國封城、鎖國及航運受限的影響，亦處相對低點。林左裕認為，在此波世界級的黑天鵝疫情下，緩解商用不動產投資及總體經濟信心指數的關鍵仍是新冠病毒的特效藥及疫苗，一旦解藥研發出來，各項指標將可｢否極泰來｣，但投資者仍要能在此波疫情下安然度過難關。
 
信義全球資產歐人彰副總經理(CCIM)表示，以總體而言信心指數較上一季下修近四分之一，信心指數融斷終結統計第10季上升趨勢。不過，因為信心指數係反映當下對未來之印象，特別房地產交易變動不如股市波動，與實際市場交易仍有不同。歐人彰認為，廠辦、純辦、工業商業土地、受惠於中美貿易戰格局下，台商回流增加投資不變，肺炎疫情反而加速產能產線之移動返台，因此未來交易量預期仍呈現上升趨勢。而旅館、店面類型直接受消費降低衝擊之物業類型，預期租金市場與成交價格在未來三~六個月，有修正空間。至於自用需求企業及廠房用戶，目前市場氛圍變化應該是一個尋求量身訂製好機會；以投資型客戶而言，在未來降息趨勢明顯下，如果能精選地段與產品，擇優入手，短暫疫情結束後，應該有增值空間。
 
資深CCIM 不動產投資師孫素雯Tina觀察表示，今年第1季土地交易量達到842億元，其中建商購地即占431億元，買進土地的用途中，非住宅區土地交易額達598億元，占整體超過7成。另外在標售案各區反應熱烈，脫標率高，其中南山人壽以312.76億標下世貿三館地上權,興富發建設83.76億元得標達新工業在台中七期的土地，更改寫台中土地最高總價記錄。自中美貿易戰台商回流、辦公室、工業廠房、豪宅等自用需求大增，市場資金會轉進穩定收益及有增性的商用不動產；然而現有A級商辦供給不足，建商不畏武漢肺炎疫情，積極逢低佈局，危機入市搶地獵地獲取原料，土地交易動能自然活躍，與本次調查五項指標信心最高的為「土地開發」，居次為「辦公室」的結果不謀而合。
 
紅色子房資產管理董事總經理蘇明俊(CCIM)認為，面對「疫情減損企業營收」與「銀行低利資金氾濫」雙重壓力下，房市將呈現富者越富貧者越貧的「馬太效應」：有充沛資金與銀貸信用的壽險與上市建商持續高價收地不手軟，資金不足與信用有瑕疵的投資散戶與企業則面臨紓困危機或資產拍賣風險，所以可想見未來這一年房市將面臨一番洗牌，土地與辦公產品會是今年熱門交易標的。
 
台灣不動產投資協會(CCIM) 理事長黃鵬䛥總結表示，此次疫情和2008金融海嘯不同，金融海嘯影響的是金融業，但COVID-19（新型冠狀病毒）影響的卻是服務業、製造業及金融業，在全球股、債、金市皆重挫下，不動產投資可能是另一道投資曙光？沒有人能預測未來，但我們確可以掌握積極心理與現金流，不動產價值取決於租金高低，在負利率時代，價值投資是不變的投資原則，因此你要思考的是：如果是自用，那麼土地及辦公室仍是前景看好，但如果你是投資，想要危機入市，如店面或旅館等產品，那產生的現金流就是你該注意的，因為商業不動產的投資價值取決於Cape rate資本化率(NOI 營業淨收入除以購買總價)。以合理資本化率投資，就是撿到槍又有子彈的不敗法則。
 （完）
 
 
註: 商業不動產投資信心指數(Commercial Real Estate Investment Confidence Index)介紹：
商業不動產投資信心指數(以下簡稱ICI)為每季發布之指數，調查對象為社團法人台灣不動產投資協會(CCIM)會員。ICI調查中分為五項子指標：
1.     辦公室
2.     店面
3.     土地開發
4.     總體經濟環境
5.     旅館
對於各項指標皆再細分3~4個子問題，調查CCIM會員對於商業不動產投資之信心認知。ICI指數以100為基準，先分別計算五項指標，再將各項指標之點數平均。ICI指標分數範圍在0-200之間，在0至100之間屬於「偏向保守」；中間值100 為「持平」；在100至200之間屬於「偏向樂觀」。另外因旅館較不屬於典型商業不動產，本指數計算時將不採計，但仍對其進行調查及發布。
台灣CCIM之網址：http://ccimtaiwan.org.tw. 
 

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五大指標全面上揚，商辦最火熱
 
 
指數調查結果
 
2019年第四季台灣CCIM商業不動產投資信心指數（ICI）調查的總平均指數為116.98點。與前一季相較上升15.38點(2019Q3：101.59)。本次調查中，五項指標均全數上升(辦公室、旅館、店面、土地開發、總體經濟環境)。
 
信心最高的指標為「辦公室」，在本次調查中為140.16點，相較前一季上升11.97點(2019Q3：128.19)，偏向樂觀；信心居次的指標為「土地開發」，在本次調查中為135.46點，相較前一季明顯上升18.79點(2019Q3：116.67)，偏向樂觀；信心居第三的指標為「經濟環境」，在本次調查為118.62，相較前一季調查結果上升12.74點(2019Q3：105.88)，偏向樂觀；信心居第四的指標為「店面」，在本次調查中為73.67點，雖為本次絕對水準最低之指標，但相較上一季仍明顯上升18.03點(2019Q3：55.64)。
 
另外因旅館不屬於典型商業不動產，於本指數計算中並未將其列入總指數之計算，但仍對其進行調查及個別發布。「旅館」之投資信心在本次調查中為81.38點，相較前一季上升13.49點(2019Q3：67.89)。
 
而全台三大都會之土地開發信心皆趨向樂觀，其中北部地區居冠，信心指數139.36點，相對前一季調查結果上升18.77點(2019Q3：120.59) ；南部地區次之，信心指數134.04點，較前一季調查結果上升20.32點(2019Q3：113.73)；中部地區信心指數則為132.98點，較前一季調查結果上升17.29點(2019Q3：115.69)。
 
另可將本指數分為短期（三個月）、長期（一年）之信心，短期之信心指數為116.89，長期之信心指數為117.24，兩者幾無差異，表示CCIM認為商業不動產短期或長期投資可能沒有太大變化。
 
 
CCIM專家分析
 
主持ICI指數調查的政大地政系林左裕教授指出, 土地是工業生產的最基本要素，而辦公室則是公司營運的場域，受到美中貿易戰下台商回流及其他外資來台投資的影響，此二指標趨向樂觀，顯示未來總體經濟的景氣將可因回流資金直接投資的結果而上揚，也與「經濟環境」的調查結果一致。而店面的指標則因租金投報率仍未達投資者預期，故指數仍呈保守，但已較上一季上揚。而旅館的指數雖亦呈保守，但在業者調整營業方向下，來自亞洲其他國家的旅客也填補了部分原本陸客的市場，故雖仍呈保守，但指數亦見回升。
 
元大國際資產管理總經理王聖鴻CCIM指出五項投資信心指標均呈現『全面上揚』，此現象為近年以來所少見。充分顯示出目前全球最關注的「中美貿易戰」及「香港反送中」兩大事件，已間接促使台商加速回台的投資意願將轉為具體行動，並將原先「選舉不確定性」的負面投資因子完全予以排除，此現象將可能引領台灣商業不動產在2020年出現『可預期的榮景』。
 
三商美邦人壽保險股份有限公司經理曾柏祥CCIM認為，ICI指數由2018第二季谷底翻揚，來到近2年新高的116.98。顯示商用不動產在本波不動產景氣循環中，扮演了領頭羊角色。之前談到台商鮭魚返鄉，多會聯想到豪宅產品。但近期的投資重點，已轉變為能擴大產能的廠房與辦公室。這種受到經濟基本面引領，所產生的需求改變，或有機會改善台灣房市因少子化趨勢而產生的結構性問題，也是新的一年不可或缺的投資亮點。
 
高雄永慶大順店東張勝明CCIM觀察，近期受到美中貿易戰影響，台商資金陸續回流，高雄商辦比起其他六都，不論是價格、投報率等各方面都更有競爭優勢，未來商辦的需求也必定大增。再加上義享天地、富邦BOT案、火車站特區、亞洲新灣區和輕軌運輸等重大建設陸續推動，未來會因資金回流而帶動不動產包含土地、店面、商辦、廠辦、旅館飯店甚至住宅產品全面上揚。特別在商辦部分，由於現有商辦屋齡偏高老舊，將引起建商在未來推出更多、更優質的商辦產品以滿足未來市場需求。
 
CCIM台灣不動產投資協會市場暨科技委員會主委-紅色子房資產管理總經理蘇明俊提醒，商辦市場投資火熱，北部城市的投資人可做「長期收益型投資」，因為北部的企業主通常「買不如租」。但中南部的公司企業主多半「租不如買」，中南部投資人建議仍以「短期買賣型投資」為主。兩者的資金調配、融資與稅負規劃不同，投資進場前仍宜諮詢CCIM專家的建議。
（完）
 
註: 商業不動產投資信心指數(Commercial Real Estate Investment Confidence Index)介紹：
商業不動產投資信心指數(以下簡稱ICI)為每季發布之指數，調查對象為社團法人台灣不動產投資協會(CCIM)會員。ICI調查中分為五項子指標：1.辦公室2.店面 3.土地開發 4.總體經濟環境 及5.旅館。
對於各項指標皆再細分3~4個子問題，調查CCIM會員對於商業不動產投資之信心認知。ICI指數以100為基準，先分別計算五項指標，再將各項指標之點數平均。ICI指標分數範圍在0-200之間，在0至100之間屬於「偏向保守」；中間值100 為「持平」；在100至200之間屬於「偏向樂觀」。另外因旅館較不屬於典型商業不動產，本指數計算時將不採計，但仍對其進行調查及發布。
台灣CCIM之網址：http://ccimtaiwan.org.tw. 

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2019年第三季台灣CCIM商業不動產投資信心指數（ICI）調查的總平均指數為101.59點，與前一季相較下降9.95點(2019Q2：111.54), 在本次調查中，五項指標全數下降(辦公室、旅館、店面、土地開發、總體經濟環境), 但平均之信心指數仍偏向樂觀。
 
信心最高的指標為「辦公室」，在本次調查中為128.19點，較前一季下降3.68點(2019Q2：131.86)，偏向樂觀；信心居次的指標為「土地開發」，在本次調查中為116.67點，較前一季下降13.07點(2019Q2：129.74) ，亦偏向樂觀；信心居第三的指標為「經濟環境」，在本次調查為105.88，較前一季調查結果下降8.09點(2019Q2：113.97)，接近持平但仍偏向樂觀；信心居第四的指標為「店面」，為四個指標當中較偏向保守者，在本次調查中為55.64點，較前一季下降14.95點(2019Q2：70.59)。
 
歸納第三季商業不動產投資信心指數（ICI)的統計結果，CCIM台灣不動產投資協會黃鵬䛥理事長提出三項利多與一個建議：
1.中美貿易戰下，台商返國投資突破6000億，對國內工業生產轉型是一大契機，在政府工業園區滿溢情形下，民間資產整合是一大利多。
2.總體經濟成長預測，相較其他國家，台灣仍屬上修，經濟基礎面健康、零售業成長仍是商業環境利多。
3.部分物業受環境影響波動，價格下修下，如店面、旅館等反而成為低利時代的好標的，投資人可以審慎評估進場。
黃鵬䛥理事長建議，在市場變動加劇，作為總體資產配置重要一環的不動產，投資機會增加，挑戰亦高，投資人適合透過如CCIM 不動產投資師之專業協助，來尋求更好的投資組合。
 
深耕中部的精英開發協理謝添勇(CCIM)表示，中部地區商業不動產普遍傾向價漲量縮的現象，土地開發方面，建商積極獵地，不惜追價搶買，實因首購及換屋市場持續發燒，而原本停滯的豪宅市場屢創佳績，甚至實價登錄創新高。另辦公室需求甚殷，建商也趁勢推出新案；飯店商旅、店面方面第三季普遍下滑，恐因對未來的不確定性有所保留，但是工業用地仍需求甚殷，台商回流帶回資金，帶動土地上揚，豪宅需求與消費市場的提升，未來第四季仍有期待！
 
瑞普萊坊工業暨零售物業代理部資深總監李誠慶(CCIM)認為，2019Q3投資信心較前一季呈現兩年來的最大修正，影響主要來自於街邊店面與旅館的跌幅；以旅館而言，北市不同等級旅館住用率仍在七成以上，相對其他區域抗跌，就街邊店面而言，商圈移轉帶來的租金變化，相對仍需要長期觀察。辦公室租金受惠長期低供給帶動租金反轉，精華區辦公室預估2020年仍有機會持續上揚，工業土地受惠於政府工業區立體化與台商產能投資避險效應，預估仍會持續看多。
 
紅色子房資產管理董事總經理蘇明俊(CCIM)則表示，目前整個商業地產市場完全就是「自用」的天下，辦公室市場需求來自企業自用總部或擴張，工業地產需求來自台商回流自用設廠與物流，零售業想開設獨立品牌旗艦大店，甚至有旅館連鎖品牌集團不排除由租轉為收購物業自持。自用不看投報，就看收購的C/P值，所以議價不手軟。對於專業房地產投資法人，此時搭著自用的風潮，在投資開發前就確定使用者，以「量身打造出租或出售特定對象」方為最安全的投資模式。
（完）

註: 商業不動產投資信心指數(Commercial Real Estate Investment Confidence Index)介紹：
商業不動產投資信心指數(以下簡稱ICI)為每季發布之指數，調查對象為社團法人台灣不動產投資協會(CCIM)會員。ICI調查中分為五項子指標：
1.     辦公室
2.     店面
3.     土地開發
4.     總體經濟環境
5.     旅館
對於各項指標皆再細分3~4個子問題，調查CCIM會員對於商業不動產投資之信心認知。ICI指數以100為基準，先分別計算五項指標，再將各項指標之點數平均。ICI指標分數範圍在0-200之間，在0至100之間屬於「偏向保守」；中間值100 為「持平」；在100至200之間屬於「偏向樂觀」。另外因旅館較不屬於典型商業不動產，本指數計算時將不採計，但仍對其進行調查及發布。
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