【馬尼拉地產實務分享】

賣出一間住宅，比成交一筆工業區土地還高興！

最近，好不容易替一位台灣客戶賣出一間馬尼拉的住宅成屋。說真的，這比成交一筆工業區土地還高興！
雖然成交金額和服務收入都不到土地交易的十分之一，但花費的時間和心力，卻是十倍以上！

回想2016～2019年，是馬尼拉房地產的黃金時期。經濟持續成長、外資湧入，住宅市場一片榮景。

沒想到，一場新冠疫情重創菲律賓經濟，加上中國買盤撤離、POGO產業退場，住宅市場至今還在修正中。

看看2026年最新的市場數據：
根據 Leechiu Property Consultants（LPC）今年7月公布的上半年市場報告：
2026年第二季，馬尼拉大都會未售公寓高達 82,900戶，創歷史新高。
依當時銷售速度估算，約需 34個月 才能消化這些庫存。
未售庫存包含已完工可交屋（RFO）及預售階段的公寓。

值得注意的是，這些數據主要反映的是開發商的未售庫存，還沒有包括市場上由個人屋主出售的二手成屋！
實際上，許多已交屋的個人屋主也正積極尋找買家，進一步增加了成屋市場的競爭。

除了供給競爭，付款條件更是二手成屋銷售的一大挑戰！
開發商的預售屋可以提供多年分期付款，但一般二手成屋交易，買方必須在簽署正式買賣契約（Deed of Absolute Sale）辦理過戶時付清房款。即使透過銀行貸款，也須先完成貸款審核及相關程序。

不過，換個角度看，現在反而可能是有現金買家的好機會！

部分屋主願意提供更具競爭力的價格，加上昨日菲律賓披索跌破 63兌1美元，對持有美元的海外買家而言，更增添了購買優勢。而且，成屋看得到實際屋況，也能評估周邊環境及租賃市場表現。

至於預售屋，雖然付款條件較輕鬆，但也應考慮未來交屋時的市場供給及轉售條件。

房地產沒有絕對的好市場或壞市場，關鍵在於價格、物件條件和投資時機。

對賣方而言，彈性定價比以往更重要；對有現金、有耐心的買家而言，或許正是尋找優質成屋的好時機！

對賣方是挑戰，對買方可能就是機會！

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#菲律賓投資 #LaPhilConsultingFirm
參考資料：
1. ⁠Leechiu Property Consultants｜2026年上半年住宅市場分析（7月28日）
2. ⁠Leechiu Property Consultants｜2026年上半年市場報告
3. ⁠GMA News｜馬尼拉未售公寓達82,900戶（7月7日）