菲律賓 商業不動產投資
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菲律賓買房投資Q&A

6/22/2018

 
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Q: 在菲律賓購買房產有無所有權(土地跟建物)?權狀類型?
A: 我們銷售的菲律賓建案皆為永久產權以保障客戶的權利。
​即建物為所有權free hold,百分之百所有權;土地是當公寓大樓興建完成後,依法成立一個管委會以法人名義登記持有大樓土地,而建物所有權人依比例持有大樓公司的股份,類似持分方式持有大樓土地。

Q: 外國人在菲律賓能擁有土地/透天別墅嗎?
A: 外國人不能單獨持有土地,不過在某些別墅區,開發商會一次購買所有單位,並再售出做獨立持分的方式(如銷售住宅大樓的方式)。
但開發商銷售給外國人的大樓、公寓,總銷售面積不能超過40%。

Q: 外國人是否能在當地貸款購屋?利率是多少?
A: 可以在當地購屋貸款,但在菲律賓受理外國人貸款的銀行不多。主要是菲律賓的貸款利率在6%~8%左右,台灣則是2%以下的利率,因此建議您在台灣先以已有的不動產貸款再至菲律賓購屋,是比較好的選擇。
另外就是可以選擇購買預售屋,只要先付10%、20%或30%自備款,其餘可按月無息分期付款至交屋時付完(一般大樓工程期為5年或6年),輕鬆付款,且在分期付款時,房價仍會隨市場行情增值。

Q: 菲律賓的公設比是多少?
A: 菲律賓購買的大樓為實際坪數,即跨入門檻才開始算,不含公設。公設由建商承擔,日後只需負擔大樓管理費以便維護公共設施,且是依照實坪計算管理費。
相較於台灣平均30%的公設比,在菲律賓購屋即可省下三成的成本。

Q: 必須加購車位嗎?
A: 車位依需要另外購買,通常新建大樓預售屋的車位在100~140萬披索左右。

Q: 沒買過菲律賓的房子,要如何買?
A: 購買菲律賓預售屋流程如下:
  1. 填寫訂購單支付訂金,並提供(a)護照影本 (b)結婚證明(如已婚) (c)三個月足夠餘額的存摺影本,提供建商製作合約
  2. 本人到菲律賓銀行開戶(我們會安排銀行人員來為參加賞屋考察團的客戶說明),以準備開立分期付款的支票交給建商(如以現金一次付清則不需要開立分期支票)
  3. 開發商製作的合約如在台灣簽立,則需再至MECO菲律賓在台經濟文化辦事處公證

Q: 在菲律賓買房投入大筆現金嗎?
A: 菲律賓購買預售屋有一次付清或分期付款的方式。
一般如一次付清都有7%-12%折扣; 如選擇分期付款只需先付10%、20%或30%頭期款,其餘則分期繳納至交屋時付完。

Q: 訂房之後發現現金周轉有問題,不想買,怎麼辦?
A: 菲律賓不像台灣購屋可以先押斡旋或是訂金保留之後仍可退訂,在菲律賓,訂房需繳25,000-200,000披索訂金(因建商而異),但若在支付訂金後退訂,則訂金是不退還的。

Q: 海外稅賦通常都好複雜,還要支付哪些費用呢?
A: 要事先瞭解清楚需要負擔哪些稅賦,以便保障自己的利益。
   歡迎參考 http://www.bestccim.com/tax.html

Q: 可以透過轉單短期操盤賺錢嗎?
A: 我們代銷的建商皆為菲律賓股票上市公司,不允許所謂轉紅單,即使有些代銷商會以轉單方式吸引客戶,但我們不建議作轉單交易。
未完工前可以出售,只要同樣要繳交易稅6%

Q: 我想要先當包租公,等到更成熟的時候賣出,有人可以幫我作後續的服務嗎?
A: 我們銷售的建案,交屋後我們有在當地成立的BESTPRO REALTY INTERNATIONAL CORP.的物業管理團隊,採用台灣科技部輔導成立的JGB物業雲端管理系統為客戶提供物業管理服務,為您代租、代管、代售。請參考網站 www.BestProRealty.com
代尋房客仲介費為一個月租金服務費,出租後,按時將房租匯入您在菲律賓的指定帳戶。

Q:買房後誰可以裝潢?
A: 可為您推薦裝潢公司或設計師。
或為您建議室內裝潢及採購必備家具,費用依設計、建材及用料等級而有所不同。
有裝潢的房子漂亮、第一印象佳,較容易出租,但從設計到施工都需有人現場監工,BESTPRO REALTY INTERNATIONAL CORP.也有提供此項服務。www.BestProRealty.com

Q: 房屋賣出時,需要繳多少稅金?
A: 房產出售時,需繳付給政府的交易稅(Capital Gain),交易稅是依售價和市場價孰高的6%。
    歡迎參考 http://www.bestccim.com/tax.html
​

Q: 房屋出售時的銷售業務佣金是多少?
A: 在菲律賓的銷售仲介費一般是5%

Q: 在購買房屋時,和持有時,需要負擔其他費用嗎?
A: 相關費用,請參考 "菲律賓房產投資主要稅賦及費用" http://www.bestccim.com/tax.html

馬尼拉早在三十多年前就有輕軌地鐵了!

2/18/2018

 
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馬尼拉早在三十多年前就有輕軌地鐵了!
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馬尼拉輕軌/捷運系統的運營線路圖
菲律賓在1970年代很富裕,馬尼拉早在三十多年前的1984年就有輕軌地鐵了!

馬尼拉輕軌(Manila Light Rail Transit System,簡稱LRT)是服務菲律賓馬尼拉大都會的一個城市軌道交通系統,也是東南亞首座城市軌道交通系統。

該系統在通車時只採用輕軌列車,因而得名,不過輕軌系統客流量高、享有專有路權,並已引入地鐵列車,因此該系統的特徵更類似於地鐵。

輕軌服務快捷而便宜,每天載客量達130萬人次。輕軌網絡全長33.4公里(20.8英里),大部分路段都在架空橋上,由兩條路線組成,共設有31座車站。

黃線的輕軌1號線(LRT 1)在1984年通車,呈南北走向,
紫線的輕軌2號線(LRT 2)則在2004年通車,呈東西走向。
LRT 1、LRT 2、馬尼拉捷運MRT(3號線,藍線)和菲律賓國家鐵路的通勤鐵路線PNB組成了馬尼拉大都會的鐵路基建設施。

輕軌1、2號線全年無休,除非另行通知,平日服務時間為上午4時30分至晚上10時15分,週末服務時間為上午5時至晚上9時50分。輕軌管理局將藉助新聞稿、車站廣播、網站等方式公布特定時段的運行安排

參考:維基百科 https://zh.wikipedia.org/wiki/馬尼拉輕軌

"馬尼拉地鐵自由行"參考網站 https://goo.gl/f8Jzze
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菲律賓特殊退休簽證詳解(SRRV)整理

2/17/2018

 
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菲律賓特殊退休簽證詳解(SRRV)

S.R.R.V
Special Resident Retirees Visa, SRRV

菲律賓的特殊退休居留簽證

1、有關菲律賓特殊退休簽證的官方和民間說法
首先我要告訴大家的是,我們平時所聽說的「菲律賓特殊退休簽證」,「菲律賓退休移民」,「SRRV簽證」等等,指的都是Special Resident Retiree's Visa。但大多數人都喜歡叫做「菲律賓退休移民」。準確的簡寫應該是SRRVisa。

2、SRRV只是長期簽證,並不是移民
既然SRRV只是個簽證,並不是說你辦了之後就有了菲律賓國籍;大家可以把SRRV理解成菲律賓的綠卡,一般情況下來說是永久有效的(後面我會和大家分析什麼情況下會失效)。

3、什麼人適合辦理SRRV?
辦理SRRV的人一般都是打算長期在菲律賓工作、生活、學習、投資的,一人辦理,配偶和未滿21歲的子女可一起申請。

4、辦理SRRV的門檻條件是什麼?
就目前100多個國家來說,菲律賓SRRV的辦理門檻是最低的,花費也是最少的。只要申請人年滿35歲,就可以辦理。如果你要攜帶配偶和小孩,也是可以的,而且還不用額外花錢。而且沒有任何語言、學歷的要求。只要你想辦,就可以拿到身份。

5、需要什麼資格?
主申請者:外國公民,年滿35歲以上
副申請者:配偶、21歲以下未婚子女 
註:主申請者可為配偶及一位21歲以下未婚子女申請
       如配偶不申請時,則可為兩位21歲以下未婚子女申請
​       每增加一位子女,定存金額需增加美金15,000元

       子女因此取得SRRV後,既使到 21 歲以上仍可保留他們的 SRRV

6、種類
(1)SRRV Smile 微笑計劃
必須年滿 35 歲,金額是 20,000 美元
假如每戶申請人數超過 2 人,每多一名的費用是 15,000 美元 


SRRV Smile 申請人必須於辦理手續前,將 2 萬美金匯入 PRA 所指定的菲律賓境內銀行做定期存款。 該筆款項所有權屬申請人,在擁有永久居留簽證期間無法挪為其他用途。

(2)SRRV Classic 經典計劃
A)  35 至 49 歲,存款金額為 50,000美元 
B) 年滿 50 歲(無退休金)存款金額為20,000美元
C) 年滿 50 歲(有退休金,必須提出將每月退休金匯入菲律賓的證明。單身每人每月是 800 美元、夫妻每月是 1,000 美元)存款金額為10,000美元


假如每戶申請人數超過 2 人,每多一名的存款金額為15,000美元。
SRRV Classic 申請人必須於手續辦理前,將規定金額匯入 PRA 所指定的菲律賓境內銀行做定期存款


註:5萬美元的經典計劃,辦妥後可申請用來投資買房,但PRA要求開發商在房產證上註明「該房產買賣必須先獲得PRA的同意」,有些開發商不願意標注,所以需事先查明想買的房產是否符合用SRRV的存款購買。

7、從準備到辦理好,需要多少時間?
以最近10個辦理的客戶來看,準備資料方面大概花了一個月的時間,接著人到菲律賓後又花了兩個星期工作天辦理好SRRV簽證(申請期間必須停留馬尼拉,因為護照正本將送菲律賓移民局簽發SRRV),等於正常來說一個半月全部搞定(此為參考,辦理以實際情況為準)
存款的20,000美元或50,000美元,這個錢一直都是客戶的,等某一天SRRV身份不要的話錢還是可以拿回來

8、有了SRRV之後可以在菲律賓買房,買地嗎?
不管你是旅遊簽證、工作簽證、還是SRRV簽證,都可以在菲律賓買房,但不可以買地。
房子針對的是住宅或辦公大樓的,土地或透天別墅不行。

該筆款項所有權屬申請人,可於拿到 SRRV Classic 後挪為投資用途,但投資總金額必須超過50,000美元始可動用
如欲購屋,則只能購買成屋,作為尾款支付;而不能買預售屋

9、有了SRRV之後,可以在菲律賓工作嗎?
SRRV只是個簽證,允許你在菲律賓停留。
但如果你要在公司裡工作,那麼你就需要讓公司幫你申請勞工卡,有了勞工卡之後,就可以工作(這個勞工卡辦理起來很快,並且價格便宜)。

10、辦理SRRV需要準備什麼資料呢?
護照、旅遊簽證、無犯罪證明的雙認證、體檢報告雙認證(建議在菲律賓體檢)。
如果要帶配偶和小孩的話,那麼結婚證書的雙認證、出生證明的雙認證也需要。

11、辦理好SRRV後,還有沒有其他費用?
每年需要給退休署(頒發SRRV給你的政府機構)支付360美元即可。

12、如果沒到35歲可以辦理SRRV嗎?
按照退休署的規定,21-34歲之間的人是無法辦理的;21歲以下的可以由父母辦理。

13、辦理SRRV後,可以在菲律賓開本地的銀行卡嗎?
可以。

14、辦理SRRV後,離開菲律賓的時候會產生稅嗎?
單次在菲停留超過1年,離開菲律賓的時候會產生2000P左右的旅遊稅,在機場交。

15、 至菲國報到
SRRV 申請人必須親臨PRA辦公室辦理,所以在出國前須先申請觀光簽證入境菲國

15、SRRV申請流程
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S.I.R.V Special Investor's Resident Visa (SIRV)
S.I.R.V
Special Investor's Resident Visa (SIRV)
菲律賓特別投資居留簽證

資格:
1) 年滿21歲以上
2) 只要在菲律賓投資美金75,000以上,即可申請SIRV特別投資居留簽證
其投資限定在取得後半內年進行,否則將被取消簽證

投資項目:
 1) 投資新設立公司
 2) 自己開立新公司
 3) 投資上市公司股票

一圖秒懂 11國海外買房限制

6/23/2017

 
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一圖秒懂 11國海外買房限制
台灣房地產景氣,讓不少想投資置產的人心如止水,但想轉往其他國家發展,幾個台灣人偏好的國家,相關房地產規範一定要搞清楚,賣厝阿明整理各國對於外國人購置房產規定重點。

英國:
對於外國買家會特別注意資金來源。

澳洲:
須向澳洲外國投資審查委員會(FIRB)申請准證,而且僅能購買新房,不得購入中古屋。

菲律賓:
不能購買土地,整棟大樓僅能擁有40%。
補充:
外國人不能直接購買土地,可購買大樓式住宅或辦公室、商店;整棟大樓出售給外國人不得超過40%。外國人購買後,其所有權及權利義務和本國人完全相同,可以自由買賣。
​

馬來西亞:
外籍人士購屋需取得「外國人准證」,除特定區域基本購屋價格門檻為50萬馬幣外,原則上一般需達100萬馬幣以上。

柬埔寨:
不得擁有土地所有權。一般公司只有在51%柬資股權情況下,才可申請購買土地,租期最長可達90年,期滿再申請更新租約。外國人可合法購買2樓(含)以上公寓,無外資比例限制,但不能持有土地,僅有公寓所有權。

泰國:
可購買大樓總空間的49%,不需要永久居留。未持永久居留證的外國人或公司,須從境外匯入泰國100%購買金額。

越南:
購買單一公寓大樓項目不得超過總量30%,購買單一別墅項目不得超過總量的10%。

美國:
在美國購置房地產,幾乎沒有任何限制。可以為移民美國加分,但擁有房產不能作為申請美國永久居留權的依據;美國房地產房屋稅比台灣高出許多。

日本:
外國人可購置、擁有和出售日本房產,須遵守規定及條件和日本國民相同。透過房仲購買,並備妥護照、戶籍謄本等,到外交部申請認證,即可購置日本房地產。

中國:
港澳台人士可以購買二手商品房,不可以購買公房和經濟適用房,因為公房和經濟適用房多為幫助弱勢。若想在中國買房須符合幾項必要條件,如在中國住滿1年、在中國沒有第2套房產、房產須用於自住。(地產中心/綜合報導)

原文請看 蘋果日報 
http://www.appledaily.com.tw/realtimenews/article/new/20170618/1141043/

我在菲律賓買的大樓,50年後會怎樣?

6/18/2017

 
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我在菲律賓買的大樓,50年後會怎樣?

我們賣的菲律賓住宅或辦公大樓,是有永久所有權free hold,不是有期限的使用權lease hold
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1. 在菲律賓,當一棟(住宅或辦公)大樓蓋好後,這個大樓會成立一個法人公司擁有這個大樓的土地;
    而您買了房屋後,擁有房屋建物的所有權,同時成為大樓法人公司的股東,擁有其股份。
2. 如在幾十年後,您和其他屋主可以決定是要出售房屋和土地的股份,以分回現金;
    或和開發商協議都更條件重新蓋大樓
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