2024 年第四季台灣CCIM商業不動產投資信心指數(ICI)

2017Q3-2024Q4
台灣CCIM第三季商業不動產
投資信心指數ICI

2017Q3-2024Q4 台灣CCIM第三季商業不動產
投資信心指數ICI (加計旅館)

2017Q3-2020Q4
台灣CCIM第三季商業不動產
投資信心指數ICI
五項指標趨勢圖

2025年1月8日
主辦單位：CCIM台灣不動產投資協會
聯絡人：林發祥, CCIM [email protected]
0910-083623

不動產投資信心指數趨向謹慎
 
    台灣不動產投資協會今天表示，2024年第四季台灣商用不動產投資信心指數調查結果發布，從央行宣布第七波信用管制後，投資信心指數趨勢連續兩季下滑，顯示投資人在2025年採謹慎態度來面對市場。

台灣不動產投資協會理事長謝昆峯指出，本季全台三大都會之土地開發信心指數均已下降，顯示央行信用管制確實對市場已產生影響，但是商用不動產和一般住宅不同，與經濟發展較具相關性，因此在中美對弈及台灣身為AI發展重鎮的環境下，仍有不錯的發展前景，唯銀行房貸水位高以及金融業會依據央行政策風向自我約束的特性下，一般投資人資金安排仍然要謹慎。

主持本指數調查的政大地政系林左裕教授指出，由於美、中貿易戰後資金回台投資設廠對廠、辦的需求增加，帶動原來空置率已低的辦公室之投資需求，使其指數仍維持樂觀的信心水準。而值得關注的是，「土地開發｣雖仍在樂觀的水準之上，但受到「限貸令」的影響，指數已較上季下降17.23點，顯示出CCIM商業不動產投資師認為此波整體土地開發之高點已過，投資者宜審慎因應。

科技業躍商用不動產投資主力

    在辦公市場方面，CCIM商用不動產投資師暨瑞普萊坊副總經理吳紘緖表示，2024年商用不動產交易中，辦公及廠辦占全部交易達45%，其中以台北市佔最大比重，隨著台北市啟動大都更加上產業需求強烈，商業中心區的辦公商圈不僅空置率極低且A級辦公室租金更攀上歷史高點，另南港、內科及北士科等次核心區逐漸形成產業軸帶，更吸引許多大型開發商積極投入，已成為主要大型辦公交易區域所在。這一波由高科技產業發展衍伸自用需求將持續成為今年度商用不動產的投資主力。

在土地開發指標的表現上，CCIM投資師暨超慧都市更新股份有限公司董事長彭彥祥認為，本季因受到央行第七波信用管制影響致使土地投資信心下滑至三年來的最低點，但仍在樂觀水準之上，而未列入信用管制之列的都更危老的土地案件更彰顯其重要性，其中台北市正在修訂「台北市防災型都市更新細部計畫案」與「台北市都市更新地區暨擬定都市更新計畫案」，將有助於加速老舊建築物的都更重建，達成地區公共機能充實與形塑韌性城市。因應政府與民間對改善老舊都市環境的迫切需求，應運用適當的容積獎勵與融資機制，引領實施者與建設公司能夠擴大整合範圍，讓政府、住戶與民間機構共同創造多贏的局面。

在台中的商用不動產土地市場表現是選股不選市，具成長題材地區有亮眼表現，CCIM投資師暨精英開發公司協理謝添勇指出，在2024第四季台中市重劃區抵費地標售共釋出258筆土地，涵蓋捷運北屯機廠等新興開發區，總面積逾5萬坪。土地開發市場被視為2025年推案風向球，而本次標脫率僅達29%，顯示一部分市場已採保守的態度。但在十四期重劃區，環中段商業區土地已創下125.9萬/坪區段新高價，顯示未來房價成長可期。在區域輪動下，台中亮點尚有南屯區十三期地區因有開發時程獎勵、捷運經過與中山醫院機能完備等條件，另外五權西路周遭也有多處住變商且有危老題材加持，都會是2025年市場的亮點。

商用不動產市場近悅遠來

    對於商用不動產市場的未來發展，理事長謝昆峯表示樂觀，在內有保險業投資不動產基準利率門檻下降、政府推動以基金架構發行的REITs制度，而外有科技大廠持續投資台灣，超微打造台南沙崙AI研發基地、輝達將在台設立海外總部的商用需求，相信三大都會政府將積極掌握商機，在新財劃法架構下進行區域聯盟，強化區域治理，營造出更具吸引力的招商環境，近悅遠來安居樂業，台灣的商用不動產一定是越來越好。

---

附錄
2024臺灣CCIM第四季商業不動產投資信心指數(ICI)[1]
2024年12月
主辦單位：CCIM台灣不動產投資協會
調查單位: 政治大學地政系 林左裕教授團隊
Email: [email protected]

2024年第四季臺灣CCIM商業不動產投資信心指數（ICI）調查的總平均指數為103.94點。與前一季相較下降4.99點（2024Q3：108.93）。

本次調查中，兩項指標較第三季上升（辦公室、店面）；兩項指標較第三季下降（總體經濟、土地開發）。辦公室、土地開發為「偏向樂觀」之信心水準，店面及總體經濟為「偏向保守」。信心最高的指標為「辦公室」，在本次調查中為120.43點，相較前一季上升0.43點（2024Q3：120）；信心居次的指標為「土地開發」，在本次調查中為105.69點，相較前一季下降17.23點（2024Q3：122.92）；信心居第三的指標為「總體經濟環境」，在本次調查中為99.09點，相較上一季下降4.04點（2024Q3：103.13）；信心居第四的指標為「店面」，在本次調查中為90.55點，為本次絕對水準最低之指標，相較上一季上升0.86點（2024Q3：89.69）。

另因旅館較不屬於典型商業不動產，於本指數計算中並未將其列入總指數之計算，但仍對其進行調查及個別發布。「旅館」之投資信心在本次調查中為112.81點，較前一季上升14.37點（2024Q3：98.44），指數轉為「偏向樂觀」。
而全台三大都會之土地開發信心指數均下降。其中南部地區信心指數最高，為108.54點，較前一季調查結果下降22.71點（2024Q3：131.25）；開發信心居次的地區為中部地區信心指數為104.88點，較前一季調查結果下降16.37點（2024Q3: 121.25）；至於北部，信心指數為103.66點，較前一季調查結果下降12.59點（2024Q3：116.25）。
另可將本指數分為短期（三個月）、長期（一年）之信心，短期之信心指數為103.94點，長期之信心指數為104.65點，兩者幾無差異，表示CCIM認為商業不動產短期或長期投資可能沒有太大變化。
​
  主持本指數調查的政大地政系林左裕教授指出，由於美、中貿易戰後資金回台投資設廠對廠、辦的需求增加，帶動原來空置率已低的辦公室之投資需求，使其指數仍維持樂觀的信心水準。而值得關注的是，「土地開發｣雖仍在樂觀的水準之上，但受到「限貸令」的影響，指數已較上季下降17.23點，顯示出CCIM商業不動產投資師認為此波整體土地開發之高點已過，投資者宜審慎因應。

[1] 註: 商業不動產投資信心指數(Commercial Real Estate Investment Confidence Index)介紹：
商業不動產投資信心指數(以下簡稱ICI)為每季發布之指數，調查對象為社團法人台灣不動產投資協會(CCIM)會員。ICI調查中分為五項子指標：1.辦公室2.店面 3.土地開發 4.總體經濟環境 及5.旅館。
對於各項指標皆再細分3~4個子問題，調查CCIM會員對於商業不動產投資之信心認知。ICI指數以100為基準，先分別計算五項指標，再將各項指標之點數平均。ICI指標分數範圍在0-200之間，在0至100之間屬於「偏向保守」；中間值100 為「持平」；在100至200之間屬於「偏向樂觀」。另外因旅館較不屬於典型商業不動產，本指數計算時將不採計，但仍對其進行調查及發布。

台灣CCIM之網址：http://ccimtaiwan.org.tw.